Immeuble de bureaux – conserver, vendre ou restructurer ?

Analyse de la valeur, du rendement futur, des travaux et du potentiel de repositionnement afin d'identifier le scénario créant le plus de valeur.

Le contexte

La société X, entreprise industrielle employant environ 200 collaborateurs, était propriétaire depuis près de vingt ans de son siège administratif situé au sein d'une zone d'activités en Île-de-France.

L'ensemble comprenait environ 3 400 m² de bureaux sur une parcelle de près de 12 800 m², avec environ 165 places de stationnement.

Construit au milieu des années 2000, l'immeuble avait progressivement perdu de son attractivité :

• plateaux devenus surdimensionnés au regard des nouveaux modes de travail ;
• installations techniques vieillissantes ;
• performances énergétiques en retrait par rapport aux immeubles récents ;
• coût d'entretien élevé ;
• espaces extérieurs et parkings très importants par rapport aux besoins réels de l'entreprise ;
• absence de services et de prestations correspondant aux standards actuels des immeubles tertiaires.

La Direction s'interrogeait initialement sur l'opportunité de rénover l'immeuble et de le conserver.

L'analyse menée par LEROXAM

LEROXAM a proposé de ne pas limiter l'analyse à la seule valeur de l'immeuble, mais de comparer trois scénarios :

• conserver en l'état,
• restructurer,
• ou vendre et devenir locataire de bureaux plus adaptés.

Un actif devenu coûteux à conserver

L'audit technique et économique faisait apparaître environ 2,2 M€ de travaux à engager à moyen terme :

• remplacement partiel des équipements de chauffage et de climatisation ;
• amélioration de l'isolation et des menuiseries ;
• modernisation de l'éclairage et de la gestion technique ;
• travaux de conformité et de sécurité ;
• rénovation des parties communes ;
• remise à niveau des plateaux.

À cela s'ajoutait un coût annuel significatif lié à la détention de l'actif.

LEROXAM a estimé le coût immobilier annuel à environ :

• taxe foncière : 215 000 € ;
• entretien, maintenance, sécurité et espaces extérieurs : 260 000 € ;
• assurances et contrôles réglementaires : 65 000 € ;
• réparations courantes : 90 000 € ;
• provision économique pour travaux futurs : environ 220 000 €.

Soit près de 850 000 € par an, avant même de prendre en compte le coût du capital immobilisé dans l'immeuble.

Un immeuble trop important pour les besoins réels

L'étude des usages révélait également que l'entreprise n'utilisait effectivement qu'environ 55 à 60 % des surfaces disponibles.

Le développement du télétravail, la réduction des archives physiques et l'évolution des modes de fonctionnement permettaient de ramener les besoins futurs à environ 1 800 à 2 000 m².

L'entreprise supportait donc financièrement un actif devenu structurellement surdimensionné.

Une valeur de marché limitée en tant qu'immeuble de bureaux

L'analyse de marché faisait apparaître une difficulté supplémentaire.

Situé dans une zone essentiellement industrielle, l'immeuble disposait d'un marché locatif tertiaire relativement étroit.

En cas de vente classique à un investisseur, sa valeur était estimée entre : 5,8 M€ et 6,4 M€, compte tenu :

• du niveau de travaux ;
• de la profondeur limitée du marché locatif ;
• du risque de vacance ;
• et du caractère relativement spécifique de l'actif.

À ce niveau de valeur, la cession présentait un intérêt limité pour X.

L'élément déterminant identifié par LEROXAM

L'analyse de l'environnement immédiat a cependant fait apparaître une situation particulière.

La société Y, entreprise industrielle implantée sur la parcelle voisine, connaissait une forte croissance et recherchait depuis plusieurs mois une possibilité d'extension.

Pour Y, la parcelle de X présentait une valeur stratégique particulière :

• continuité directe avec son site existant ;
• possibilité d'agrandir ses installations ;
• réserve foncière importante ;
• parkings immédiatement disponibles ;
• absence de nécessité de créer un second site d'exploitation éloigné.

LEROXAM a considéré que Y ne devait donc pas être analysée comme un acquéreur immobilier classique, mais comme un acquéreur stratégique susceptible d'attribuer à l'ensemble une valeur supérieure au marché immobilier traditionnel.

La stratégie proposée

LEROXAM a recommandé à X de ne pas mettre immédiatement l'immeuble sur le marché.

Une approche confidentielle a d'abord été menée auprès de la société Y.

La négociation n'a pas été conduite uniquement sur la valeur des bureaux existants.

Elle a intégré :

• la valeur du foncier ;
• la possibilité d'extension du site industriel voisin ;
• les économies que Y pouvait réaliser en évitant l'acquisition d'un autre terrain ;
• la valeur de la continuité foncière ;
• les délais d'obtention d'un site alternatif ;
• la valeur des parkings et des accès existants.

Cette approche a permis de déplacer le raisonnement d'une valeur d'immeuble de bureaux vers une valeur stratégique d'entreprise.

La négociation

La première approche de Y se situait autour de 7,5 M€.

LEROXAM a considéré que cette proposition ne valorisait pas suffisamment l'intérêt spécifique de la parcelle pour l'acquéreur.

Après plusieurs échanges et présentation argumentée des différents scénarios, la transaction a finalement été négociée à : 9,05 M€, soit près de 45 % au-dessus de la valeur haute estimée dans le cadre d'une vente immobilière traditionnelle.

LEROXAM a également négocié une occupation temporaire des locaux après la vente, permettant à X de préparer son déménagement sans rupture d'exploitation.

Le déménagement

Parallèlement à la vente, LEROXAM a accompagné la société X dans la recherche de nouveaux bureaux.

Une solution récente d'environ 1 850 m² a été identifiée à quelques kilomètres du site existant.

Les nouveaux locaux offraient :

• des surfaces mieux adaptées aux effectifs ;
• une meilleure performance énergétique ;
• des espaces collaboratifs ;
• une meilleure modularité ;
• des charges prévisibles ;
• aucun investissement immobilier lourd à financer.

Le coût annuel global de la nouvelle implantation, comprenant le loyer, les charges, la fiscalité récupérable et les parkings, a été estimé à environ : 510 000 à 530 000 € par an.

À comparer avec environ : 850 000 € de coût immobilier annuel pour l'immeuble détenu en propre.

Soit une économie récurrente d'environ :  320 000 € par an, tout en bénéficiant de locaux plus récents et mieux adaptés.

Résultat de la mission LEROXAM

La décision de céder plutôt que de restructurer a permis à l'entreprise :

• 9,05 M€ de produit de cession brut
• 2,2 M€ de CAPEX futurs évités
• environ 320 000 € d'économie immobilière annuelle
• réduction d'environ 45 % des surfaces occupées
• transformation d'un actif peu liquide en trésorerie disponible
• installation dans des bureaux plus adaptés aux besoins réels
• suppression du risque technique lié à un immeuble vieillissant

Le raisonnement économique

Sur cinq ans, la combinaison :

• des travaux évités ;
• des économies annuelles d'occupation ;
• du capital libéré ;

représentait plusieurs millions d'euros d'avantage économique par rapport à un scénario de conservation et de restructuration.

Surtout, X a cessé d'immobiliser une part importante de ses ressources dans un actif immobilier devenu secondaire par rapport à son activité industrielle.

Ce que démontre ce cas

La propriété de ses locaux n'est pas nécessairement synonyme d'économie.

Lorsque l'immeuble devient : surdimensionné, techniquement obsolète, fortement consommateur de CAPEX ou inadapté au marché, le statut de locataire peut devenir économiquement plus pertinent.

Dans cette situation, la valeur créée ne provenait pas uniquement de la vente.

Elle résultait de l'identification d'un acquéreur ayant un intérêt stratégique particulier pour le foncier, puis de la comparaison du coût réel de la propriété avec celui d'une nouvelle implantation locative.

Résultat

• 9,05 M€ de prix de cession
• + environ 45 % par rapport à la valeur immobilière traditionnelle
• 2,2 M€ de travaux évités
• ≈ 320 k€ d'économie immobilière annuelle
• Capital libéré pour financer l'activité de l'entreprise